임대차 기간 중 집이 매매되면 새 소유자와 기존 집주인 중 누구에게 보증금을 청구해야 할지 헷갈릴 수 있습니다. 핵심은 매매계약 체결 여부가 아니라 소유권 이전 시점과 임차인의 대항력입니다.
대항력이 있으면 새 집주인이 임대인 지위를 승계
주택을 인도받고 주민등록을 마쳐 대항력을 갖춘 임차인이 있다면, 주택을 양수한 사람은 임대인의 권리·의무를 승계하는 것으로 봅니다. 따라서 임대차가 끝났는데 보증금을 돌려받지 못했다면 원칙적으로 소유권을 넘겨받은 새 집주인에게 반환을 청구할 수 있습니다. 확정일자는 경매 등에서 우선변제권을 갖추는 데 관련되지만, 임대인 지위 승계의 핵심 요건은 아닙니다.
매매계약만으로 집주인이 바뀌는 것은 아님
매매계약을 맺었더라도 등기상 소유권이 이전되기 전이라면 계약 당사자가 바뀌었다고 단정하기 어렵습니다. 등기부를 확인하고, 소유권 이전 뒤에는 임대인 변경 사실과 차임 지급 계좌를 서면으로 확인하세요. 대항력을 갖추지 못한 상태에서 소유권이 이전된 경우에는 새 소유자에게 임차권을 주장하기 어려울 수 있으므로, 기존 계약서와 입주·전입 시점을 함께 확인해야 합니다.
자주 묻는 질문
집주인이 바뀌면 새 계약서를 꼭 써야 하나요?
소유권 이전만으로 기존 임대차가 새 계약으로 바뀌지는 않습니다. 계약 기간과 보증금 등 기존 조건은 원칙적으로 유지되며, 변경 합의가 있다면 내용을 서면으로 남기는 편이 안전합니다.
기존 집주인이 계속 월세를 보내라고 하면 어떻게 하나요?
등기부상 소유자와 지급 안내의 근거를 확인하고, 새 소유자에게도 서면으로 지급처를 확인하세요. 안내가 엇갈리면 임의로 중복 지급하지 말고 확인이 끝날 때까지 자료와 연락 기록을 보관하는 것이 좋습니다.