전세계약서에 서명하거나 확정일자를 받았다고 보증금이 곧바로 보호되는 것은 아닙니다. 임차인의 대항력과 우선변제권은 각각 필요한 요건과 효력 발생 시점이 달라, 이사와 전입신고 일정을 함께 챙겨야 합니다.
대항력은 주택 인도와 전입신고를 갖춘 다음 날
주택임대차보호법상 임차인은 집을 인도받고 주민등록을 마치면 제3자에게 임대차를 주장할 수 있는 대항력을 갖춥니다. 효력은 두 요건을 모두 갖춘 날의 다음 날부터 발생합니다. 예를 들어 입주와 전입신고를 5일에 마쳤다면, 원칙적으로 6일 0시부터 대항력이 생깁니다. 두 요건 중 하나라도 늦게 갖추면 늦게 완료한 날을 기준으로 합니다.
우선변제권에는 확정일자도 필요
경매나 공매에서 다른 채권자보다 먼저 보증금을 배당받으려면 대항요건에 더해 임대차계약서의 확정일자도 갖춰야 합니다. 확정일자는 계약서에 받은 날짜를 증명하는 제도이지, 보증금 전액을 보장하는 것은 아닙니다. 먼저 설정된 담보권이나 조세채권 등이 있으면 배당액이 줄거나 보증금을 다 돌려받지 못할 수 있습니다. 등기부상 권리관계를 확인하고, 잔금 지급과 입주·전입신고를 가능한 한 늦추지 않는 것이 중요합니다.
자주 묻는 질문
확정일자만 먼저 받아도 우선변제권이 생기나요?
아닙니다. 확정일자와 함께 주택 인도 및 주민등록 요건을 갖춰야 합니다. 계약 직후 확정일자를 받아두더라도 입주와 전입신고 전에는 우선변제권이 완성되지 않습니다.
입주 당일 근저당권이 설정되면 어떻게 되나요?
임차인의 대항력은 요건을 갖춘 다음 날 생기므로, 같은 날 설정된 근저당권이 먼저 순위를 확보할 수 있습니다. 잔금일에는 등기부를 다시 확인하고, 전입신고와 입주를 미루지 않는 편이 안전합니다.